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股票市场繁荣，刺激居民加大对权益类资产的配置，“卖房买股”的呼声日渐高涨。

如果卖房买股是正确的，那还有必要超配地产股吗？股票市场牛市是否意味着地产行业资金的相对流出？房地产市场和股市真的是跷跷板的两头吗？

评论

“卖房买股”在历史上的最佳时机

“卖房买股”是资产配置的决策。卖房买股如果是正确的，那就是在某一个时刻之后，股价上涨幅度扣除房价上涨幅度持续为正。卖股买房如果是正确的，那就是在某一个时刻后，股价上涨幅度扣除房价上涨幅度持续为负。

我们用统计局公布的70个大中城市房价平均上涨幅度来代表房价上涨幅度，用沪深300指数上涨幅度来代表股价上涨幅度。我们看到过去几年“卖房买股”的最好时间点是在2006年一季度，其次是在2008年年底和2012年年初。2014年三季度起，市场似乎又进入了一个新的可以考虑“卖房买股”的阶段。

“卖房买股”和地产股超额收益

我们注意到，以往每一次卖房买股大窗口的出现，往往恰意味着房地产行业投资机会的出现。

我们把房地产市场分成7个阶段。分别是2006年一季度到2007年三季度的卖房买股阶段；2007年四季度到2008年四季度的卖股买房阶段；2009年一季度到2009年四季度的卖房买股阶段，2010年一季度到2011年四季度的卖股买房阶段；2012年一季度到2012年四季度的卖房买股阶段；2013年一季度到2014年二季度的卖股买房阶段；2014年三季度开始的卖房买股阶段。

所有的卖房买股的阶段，都代表卖出房子买股票之后的决策是能带来超额收益(对居民个人整体资产价值)的。在这个阶段里动手卖房子越早，超额收益一般越大。所有卖股买房的阶段，都意味着卖出股票买房子的决策是带来超额收益的。同样，往往是动手卖股票越早，超额收益越大。

2006年到现在，在所有应该卖掉房子买沪深300的时间点，地产股都取得了显著的超额收益。在大多数应该卖掉股票买房子的阶段，地产股的超额收益都很小，或者相对跑输大盘。

满满的正能量——股市相对楼市的财富效应强于替代效应

我们观察沪深300和上市公司销售回款的变化。可以看到，在绝大多数时候，上市公司销售回款增速和沪深300变动幅度是略有滞后但基本同向的。

一个有赚钱示范作用的股票市场，很少成为房地产市场的“负能量”。固然，小部分居民可能出售房屋以配置权益资产(但全国二手房交易规模并不大。理论上我们可以测算一个卖房买股的时间段，可是这个时间段真正能够彻底改变资产配置的居民或许并不多)。可更重要的是，居民权益资产的财富增长会刺激其其他领域的消费和投资，从而推动购房需求的增长。而且，全社会资金成本的不断下降，既能够推动企业盈利增长和资产负债表改善，推动资金进入股市，也可能促进购房人资金成本下降，推动资金进入楼市。我们相信，楼市和股市并不是跷跷板，而是互相强化正能量的好朋友。

选择大金融板块的估值洼地，把握资金成本敏感型行业的投资机遇——建议超配地产股

中国指数研究院数据显示，2014年11月其监测主要城市累计成交面积环比继续上涨3.7%，同比小幅下降3.4%。销售仍然处于继续转好的通道中。保利地产/招商地产/华侨城等公司已经成为最近几个月以来大金融板块(银行，非银行金融和地产)中估值相对便宜，累积上涨幅度相对较小的企业。

股市繁荣往往能够成为推动房地产行业需求上升的因素。卖房买股如果是正确的，那就意味着地产股超额收益的窗口可能打开。我们看好地产股，重点推荐保利地产。