【2014楼市概括】2014年长沙新房市场经历了持续探底、低位徘徊到利好政策刺激带来的升温。一季度，政策面延续收紧状态，市场进入传统淡季，成交低位徘徊。二季度楼市并没有从传统淡季中复苏，继续进入下行通道，购房者观望情绪浓厚，市场全面陷入低迷的调整期。7月之后，各地陆续放开限购政策，但对市场的回升影响有限，成交回升乏力。进入四季度，930限贷政策松绑、各地公积金政策放松以及央行降息等一系列利好政策刺激对楼市回升起到关键性作用，市场企稳回升。

    （一）住宅市场：市场整体低迷  后市量价平稳

    1、供销持续失衡  未来压力倍增

    2013年全年供销比为1.07，市场基本饱和；2014年供销比扩大为1.49，供过于求现象明显，供需矛盾加大。其中10个月供销比大于1，供需矛盾异常突出，市场严峻程度可想而知。

    2、供应居高不下  成交萎靡不振  存量持续攀升

    2014年买卖双方预期错位，供销跛腿前行，整体供应量1415.67万方，同比上涨10.60%，整体成交量953万方，同比下跌两成，在这个过程中存量不断累积，短期去化压力持续增加。截止2014年11月底，六区住宅可售面积达到1409.10万，吸纳周期将近19个月，较去年同期延长近9个月。

    3、均价先抑后稳  后期增长有限

    2014年均价5993元/平米，同比下跌7.13%，楼市低迷，众多项目期待“以价换量”，价格下探明显，年度均价与2012年基本持平。

    （二）商办市场：结构性过剩，商贸物流成投资热点，办公供求不对等

    1、商业需求缓慢增长  供应集中爆发

    商业供销比由2013年的1.98大增至2014年3.31，商业过剩非常严重。2014年1-11月六区新建商业供应面积217.05万方，较去年全年上涨94.63%。2014年1-11月六区商业成交65.38万方，较去年全年上涨16%，虽有所上升，但升幅远不及供应，未来存量堆积成为不争事实。

    2、办公需求萎缩  供应持续堆积

    2013年办公供销比为0.98，供求平衡；但2014年供销比猛增至2.08。2014年1-11月，六区办公供应量120.65万方，较去年全年上涨39.72%，受市场低迷影响，上半年不足全年供应量的1/3，下半年呈现集中供应态势。2014年1-11月六区商业成交57.95万方，较去年全年下滑34.24%，今年新推办公物业定价过高、市场接受度不足等均是原因。

    3、价格反映市场  商业微涨  办公下跌

    2014年1-11月商业成交均价15952元/㎡，较去年上涨7.81%，月度价格呈递减趋势。2014年1-11月办公成交均价10916元/㎡，较去年下跌8.95%。商业量价均有所上扬，得益于今年商贸物流市场火热，带给长沙客户新的投资热点，从而带动整体量价增长；而办公物业由于供求不对等，造成写字楼有价无市，市面上再无如万达广场般大品牌，低价格产品出现，市场萎缩，价格不振。

    （三）开盘分析：营销方式向平推倾斜

    1、同比供销缩水  整体成交低迷

    受市场低迷以及营销方式转变的影响，2014年开盘推量与成交量均严重萎缩，成交率亦下滑一成，整体市场寒冷之极。

    2、营销方式转变  新盘优势减弱

    14大板块中，只有1个板块开盘成交占板块总成交量比例超过40%。市场下行，开盘蓄客时间较长，流失率较高，营销方式向平推倾斜，在这种模式转变的背后，是开发商对利润的适当让步，转而追求尽快出货，消化库存。

    今年新开项目为48个，占全年开盘项目的35.8%，同比上升8.18%，新盘成交率45.96%略高于整体成交率，但同比下降11.98%，在激烈的价格战之中，新盘较老盘优势进一步减弱。

    （四）2015年长沙楼市预测

    1、宏观经济

    连续多年，总基调定为稳经济增长，2015年继续深入调结构，预计全年GDP增速在7%，低于2014年全年经济增速。

    消费者价格指数CPI创五年来最低，明年通货紧缩风险仍需要警惕。

    2014年，投资、消费、进出口持续下行，未来政府稳增长的压力会比较大。2015年，拉动经济的三驾马车亟待提速。

    2、房地产行业环境

    2014年市场流动性不及去年，房地产行业发展受到影响。2015年，宏观环境各种多变因素影响下，流动性较难完全畅通，楼市或多或少还将受到影响。

    固定资产投资同比增速下滑，带动国房景气指数走低，房地产新施工面积缩水，2015年，整体回温仍面临较大考验。

    鲁莽粗暴的调控方式不会再出现。宏观经济挣扎向前，楼市调控方式将呈现中性偏紧。继续去行政，重市场，适时宽松的货币政策也是可以期待的。

    3、长沙楼市

    去库存走量是主基调。

    2015年楼市由调整期向恢复期转变。房价和成交下滑的是有将有所缓和。

    主力消化面积段继续向改善型产品倾斜，板块间争夺客户的竞争会更加激烈。

    多渠道组合是营销突围口。